【災害に強いマンションや戸建て・土地の購入方法まとめ】ハザードマップの読み方など

マンションの購入を考えているけど、被災リスクの低い土地のマンションを購入したい。

マンション自体の耐震性能も重要だよね。耐震性能の高いマンションを購入したい。

この記事では、災害に強いマンションや戸建て・土地の選び方について、これまで書いた記事の重要なポイントを抜粋しながら総合的な情報をお伝えします。

災害にあう危険性が少ない土地の選び方
災害に強い建物（マンションや戸建て）の選び方
被災リスクの高い場所の具体例の紹介

災害にあう危険性が少ない土地の選び方

被災リスクを減らす最も有効な対策は、被災リスクの高い場所に住まないことです。被災リスクが高い土地を購入してしまうと、いくら建物で対策をしていても、万全であるとは言えません。

地震や浸水等の災害リスクのある土地の把握方法

災害リスクのある土地を把握する最も有効な方法は、市町村が公開しているハザードマップを確認することです。市町村は法律で災害リスクを提供することを義務付けられていますので、市町村のホームページを見ると色々な情報を入手することができます。

近年はメディアなどで重ねるハザードマップ（国土交通省提供）なども紹介されていますが、重ねるハザードマップは万能ではありません。掲載されていない災害リスクが多く存在します。

重ねるハザードマップなどの情報はあくまでも参考程度とし、最終的には必ず市町村が公開しているハザードマップを見ることで災害リスクを確認するようにしましょう。詳しくは以下の記事で解説しています。

水害ハザードマップの読み方

市町村は水害や地震、火山など様々なハザードマップを公開しています。その中で、水害ハザードマップは読み方が難しいと感じる人が多いのが実態です。そのため、以下の記事では水害ハザードマップの読み方を丁寧に解説しています。水害ハザードマップがわからない人は是非こちらの記事をご覧ください。

地形から自然災害リスクを把握

上では市町村のハザードマップを確認することを推奨しましたが、実は市町村のハザードマップを見ても、全ての災害リスクを把握することはできません。例えば、河川氾濫の浸水想定区域については、比較的規模の大きい河川は浸水想定区域が掲載されていますが、規模の小さい河川は浸水想定区域が掲載されていないことがあります。

そのような時は、地形から災害リスクを読み取ることが有効です。「読み取る」というと難しく感じるかもしれませんが、近年はサイトがわかりやすく整備されているため、１クリックで把握できるようになっています。地形から自然災害リスクを把握する方法は以下で解説していますので、興味のある人はこちらの記事をご覧ください。

災害に強い建物（マンションや戸建て）の選び方

日本は地震大国であり、日本中どこにいても巨大地震のリスクは免れません。そのため、どの場所に住むにしても建物の耐震性能の確保は必須となります。また、やむを得ず水害リスクの高い土地に住むことになり、建物の水害対策が必要な人もいると思います。以下では、災害に強い建物の選び方を解説します。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

*出典：熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会（報告書）（国土交通省国土技術政策総合研究所）*

耐震基準は大きく分けて旧耐震基準と新耐震基準があります。ここではその違いについて解説します。

旧耐震基準は昭和56年（1981年）以前の耐震基準を言います。建築基準法が制定された1950年から1981年にかけて約30年間運用されてきた耐震基準です。旧耐震基準は中規模の地震（震度５強程度）に対して家屋が損傷しないように建築されています。そのため、震度６や７といった地震に対しては検証がされていません。過去の地震災害において、この旧耐震基準で建築された建物は甚大な被害が発生する確率が高いことから、現在は新耐震基準の建物への建て替えや耐震改修が進められています。

新耐震基準は昭和56年（1981年）以降の耐震基準を言います。新耐震基準は中規模の地震（震度５強程度）で損傷しないこと、震度６～７で倒壊しないことを求める基準です。1978年に発生した宮城県沖地震において、建物に甚大な被害が発生したことを踏まえて1981年に建築基準法が改正され、新耐震基準が導入されました。

過去の被災事例から、旧耐震基準は新耐震基準と比べて地震に対する耐力が弱いことが確認されています。詳しくは以下の記事で解説しています。

耐震等級による違い

次に、新耐震基準における耐震等級の区分について解説します。耐震等級は３段階に分けられています。基本となる等級が耐震等級１で、数字が大きくなるほど耐震性能が高くなります。

耐震等級１は基本となる等級で、震度６強や震度７といった数百年に一度発生する地震に対して、損傷はするものの倒壊や崩壊はしない程度の強度を持つように構造計算されています。また、震度５程度の数十年に一度発生する地震に対して、損傷しないように構造計算されています。一般的な木造戸建住宅では、耐震等級１であることがあります。

耐震等級２は、耐震等級１の1.25倍の耐震強度を有するよう計算されています。「長期優良住宅」として認定を受ける住宅は耐震等級２以上の強度が必要となります。また、災害時の避難所として指定される建物は、耐震等級２以上が必須となります。

耐震等級３は、耐震等級１の1.5倍の耐震強度を有するよう計算されています。住宅性能表示制度では最も高い耐震性能を持つ等級であり、大きな地震を受けてもダメージは小さく済みます。そのため、災害時の救護活動等の拠点となる消防署や警察署などの多くが耐震等級３となっています。

2016年に発生した熊本地震では、国土交通省の調査によると、震度７の揺れが２度ありましたが、耐震等級３の建物については２度の大地震に耐えたことが明らかになっています。

タワーマンションで揺れやすい階

マンションの構造にもよりますが、一般的に高層マンションの場合は低層階に比べて高層階の方が揺れが大きい傾向があります。それによるリスクは以下の通りです。

マンションの地震により想定される階層別のリスク

エレベーターやライフライン等の設備故障：上層階の方がリスク大
非構造部材の損傷：上層階の方がリスク大
家具の転倒・滑動：上層階の方がリスク大

ですが、揺れ方やリスクは、マンションにどの様な地震対策が行われているかによって異なります。マンションの地震対策としては、耐震構造、制振構造、免震構造の３種類があり、それぞれの特徴がありますので、購入前にどの様な地震対策が行われているか確認するようにしましょう。詳しくは以下の記事で紹介しています。

タワーマンションの浸水対策

2019年の台風19号でＪＲ武蔵小杉駅前のタワマンが浸水して大変なことになったことを記憶している人も多いと思います。タワーマンションに限りませんが、日本の防災対策は、地震と比較して浸水対策は不十分であることが多いのが現状です。

タワーマンションの水害によるリスク

変電設備や非常用電源は地震対策として多くの場合は低層階に設置されているため、浸水による停電のリスクが高い
上下水道の停止により飲み水が確保できなくなることに加え、下水道が使えないためトイレを使うこともできなくなる
エレベーターが停止し、上層階まで階段で昇り降りする必要が生じる

タワーマンション購入時に確認すべきこと

浸水深を把握し、それに対する対策が行われているか確認する
浸水が継続する期間を把握し、それに対する対策が行われているか確認する

詳しくは以下の記事で紹介しています。

災害時のライフライン対策

災害発生時に１番困ることの１つとして、ライフライン（ガス、電気、通信、水道）の停止があります。ライフラインが停止をしてしまうと、当然ながら通常の生活を送ることはできません。

ライフライン対策として個人でできることは限られますが、ライフライン事業者の対策は時間がかかりますので、自分でできる対策は可能な限り自分で行っておくことを推奨します。移動通信の確保などは個人でできることは基本的にありませんが、飲料水の備蓄など、できることから始めましょう。一般家庭の利用者ができるライフライン浸水対策は以下の通りです。

	一般家庭の利用者ができるライフライン浸水対策
都市ガス	●利用者ができる対策は基本的にはありません
電力	●コンセントを可能な限り高い位置に設置 ●自家用発電機や蓄電池等を持っておく
固定通信	●コンセントやモジュラージャックをなるべく高い位置に設置 ●主配電盤（MDF）を耐水性能の強化（集合住宅の場合）
移動通信	●利用者ができる対策は基本的にはありません
上水道	●飲料水や生活用水の備蓄

詳しくは以下の記事で紹介しています。

水災・水害保険に加入して我が家を守る

水害保険は、水害からの住宅や家財の被害に対する「自助」の備えです。もし水害により自宅が全壊した場合、住宅再建には多額の費用がかかります。例えば、東日本大震災の事例では、全壊被害に遭った住宅の新築費用は、平均で約2,500万円かかっています。それに対して、公的な支援として受給できるのは、善意による義援金とあわせて約400万円程度です。つまり、約2,100万円が不足することになります。この2,100万円に、さらに家財や引っ越し費用などのお金もかかります。

水害保険に加入することで、建物・家財の損害に対する補償を受けることができ、その保険料は年間数千円～２万円程度ですので、水害リスクの高い土地に住んでいる人は是非検討してみて下さい。詳しくは以下の記事で紹介しています。

被災リスクの高い場所の具体例の紹介

以下では、近年の人気エリアで被災リスクの高い具体的な場所を紹介します。

東京都の江東５区（墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区）の災害リスク

東京都の江東５区（墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区）は、日本で最も浸水リスクの高い場所の１つです。江東５区は、平均海水面よりも標高が低い、いわゆるゼロメートル地帯に位置しており、水面よりも地面が低いところに、多くの人が居住しています。当然、ひとたび堤防が決壊、あるいは堤防を超える洪水が発生すると極めて深刻な水害となります。

水害により想定される被害

江東５区のほとんどが水没し、最大で10ｍ以上浸水し、２週間以上浸水水が引かない状況になります。
例えば高層階のマンションに住んでいたとしても、浸水してしまうと電気、ガス、トイレなどの全てのライフラインが停止した状況で２週間以上生活しなければいけなくなります。
人口があまりにも多いため、消防や自衛隊による救助も期待できません。

これほどリスクの高い土地には、そもそも住まないことをオススメしますが、それでもマンションや戸建ての購入を考えている人は是非以下の記事をご覧ください。江東５区の水害のリスクや対策方法などについて解説をしています。

二子玉川と武蔵小杉の災害リスク

2019年に武蔵小杉のタワーマンションが水没し、大変な被害が発生したことを覚えている人もいるのではないでしょうか。二子玉川と武蔵小杉はどちらも近年非常に人気の高いエリアですが、その一方で多摩川の氾濫などによる浸水のリスクは極めて高い場所です。

この地域にお住いの方、あるいはこれからマンション等の購入を考えている方は、避難の仕方を間違えると、命の危険がある地域であるということは認識しておく必要があります。詳しくは以下の記事で紹介していますので、この地域でのマンションや戸建ての購入を考えている人は是非ご覧ください。

横浜・鎌倉・船橋・北千住の災害リスク

横浜駅周辺の津波浸水想定区域（出典：ハザードマップポータルサイト（国土交通省））

毎年発表されている「住みたい街ランキング」などで上位に入ることがある横浜・鎌倉・船橋・北千住も、場所によっては浸水リスクが高いので注意が必要です。

例えば横浜では、場所によっては３ｍ程度の浸水が予想されています。また、過去に水部だった場所もあり、こういった場所は地震による液状化のリスクも高くなります。

これらのエリアにマンションや戸建てを購入することを考えている人は、事前にハザードマップなどを確認し、被災リスクの低い場所を選ぶことがポイントです。これらのエリアの災害リスクについて、詳しくは以下の記事で紹介しています。

名古屋・岐阜の災害リスク

名古屋や岐阜は、遥か昔から大規模な水害に悩まされてきた場所です。昭和34年に発生した伊勢湾台風による高潮災害を知っている人も多いのではないでしょうか。この災害は、東海地方を中心に、中国や四国、北海道の広範囲に渡り、死者数は4,697人、不明者数は401を出す大災害となりました。

それ以降、堤防などのハード面での整備が進んでいますが、未だに大規模水害のリスクが消え去ったわけではありません。現在でも大規模な浸水が想定されていますので、このエリアにマンションや戸建てを購入することを考えている人は、事前にハザードマップなどを確認し、浸水エリアは選ばないようにしましょう。これらのエリアの災害リスクについて、詳しくは以下の記事で紹介しています。